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Che cosa fa il notaio in sede di stipula dell'atto?
Il notaio in sede di stipula dell'atto (sia esso una
compravendita, un mutuo, la costituzione di una società) deve
anzitutto leggere l'atto pubblico. Il suo compito non si esaurisce
tuttavia in questo: egli deve infatti spiegarne il contenuto,
eventualmente dando conto di quegli aspetti in relazione ai quali le
parti gli chiedono spiegazioni. In particolare il notaio provvede a
consigliare imparzialmente le parti relativamente alle eventuali
problematiche che possono sorgere nel corso della conclusione del
contratto, aiutandole a superarle quando ciò sia possibile.
Quale è la responsabilità del notaio in relazione all'atto
stipulato?
Il notaio risponde dell'esatta identificazione delle parti e dei
poteri delle stesse (si pensi alla partecipazione all'atto di una
società, di un'associazione, di una fondazione, etc. in relazione
alle quali occorra aver compiuto un preventivo controllo circa i
poteri dell'organo presente in fase di stipulazione). Il notaio
risponde altresì dell'eventuale esistenza di vincoli, pesi,
trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli che non siano stati
esplicitati nell'atto.
Di che cosa, al contrario, non risponde il notaio?
Il notaio non risponde dell' identificazione dell'immobile
oggetto della vendita, nel senso che le parti non potranno sostenere
di non essere state attente in sede di lettura dell'atto o di non
aver provveduto a controllare che quanto indicato nell'atto
corrispondeva esattamente a quanto intendevano rispettivamente
vendere o acquistare. In questo senso può essere davvero opportuno
farsi ausiliare da un tecnico di fiducia (architetto, geometra,
perito) al fine di accertare la rispondenza delle schede catastali
alla reale situazione di fatto ed al risultato che le parti
intendono realmente raggiungere.
Il notaio si occupa solamente di predisporre atti (compravendite,
mutui, etc.)?
L'attività notarile del tutto prevalente è costituita dalla
stipulazione degli atti pubblici a richiesta delle parti. Tuttavia
essa è sempre più affiancata dall'assistenza professionale che le
parti richiedono anche in relazione ad aspetti complementari ed
ulteriori rispetto a quelli tipicamente e strettamente notarile.
Questa attività di consulenza viene espletata dallo nostro studio
soltanto sulla scorta di uno specifico incarico del richiedente. Le
competenze verranno computate e comunicate al Cliente in funzione
della complessità e del tempo dedicato alle questioni affrontate.
In questo senso occorre precisare che il calcolo finale dei compensi
ben può essere differente rispetto a quello risultante dalla
tariffa notarile per la stipula dell'atto, ogniqualvolta essa sia
stata preceduta da una speciale attività prestata nel senso più
sopra chiarito.
Cosa è compreso nell'ammontare dei compensi notarili previsto dalle
tariffe approvate e vigenti?
Sono compresi gli onorari, i diritti, le spese notarili,
comprensive di quelle di visura presso i pubblici uffici. Il tutto
ad eccezione delle speciali indagini che si palesino necessarie in
relazione alle particolari difficoltà che in concreto la pratica
possa presentare. In tal caso non è detto che i maggiori oneri
economici (es.: in relazione alla predisposizione di una
comprevandita immobiliare) debbano sempre far carico alla parte
acquirente (vale a dire quella gravata normalmente del peso
economico dell'operazione). Si pensi all'indispensabilità di
procedere alla preventiva trascrizione dell'accettazione tacita
d'eredità che non sia stata eseguita prima di dar corso all'atto di
vendita da parte degli eredi venditori del bene.
Vi sono controlli che la parte acquirente di un bene immobile debba
compiere e che non risultano in quelli di cui il notaio debba
usualmente occuparsi?
Se il bene immobile oggetto della vendita corrisponde ad un
appartamento in condominio, è il caso di accertare preventivamente
che il venditore abbia provveduto a pagare tutte le spese
condominiali. Deve infatti essere chiarito che l'acquirente di un
appartamento in condominio viene ad assumere una responsabilità
solidale per dette spese (in parole povere ne risponde verso
l'amministrazione dello stabile senza che possa eccepire il fatto di
essere divenuto proprietario soltanto da poco). È chiaro che la
cosa può dar vita a situazioni molto sgradevoli: si pensi a spese
condominiali arretrate molto consistenti ed al fatto che il
venditore sa nullatenente. Chi mai rimborserà all'acquirente quanto
versato all'amministrazione? Anche la rispondenza degli impianti
alle normative vigenti o la buona condizione di essi (impianto
elettrico, idraulico, scarichi e condotte, etc.) non è una
questione della quale il notaio possa darsi carico (se non
limitatamente alle dichiarazioni che svolge in atto la parte
venditrice in relazione ad appartamenti di nuova costruzione): è
dunque il caso di provvedere ad effettuare gli accertamenti del
caso, meglio se coadiuvati da tecnico di fiducia. Infine il notaio
non è tenuto a fare un sopralluogo per verificare se un immobile
risulta diverso da quello che emerge dall'esame delle mappe
catastali. Anche in relazione a questo aspetto, se vi fossero dubbi,
l'ausilio di un tecnico appare opportuno.
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